Док дороже дома

Наиболее ценной частью портовой собственности не всегда является земля. Иногда это док. В местах отдыха от бухты Баззардз-Бей (дословно - Ястребиная бухта) в штате Массачусетс в США до залива Пьюджит-Саунд в штате Вашингтон покупатели домов все чаще и чаще выплачивают большие премии за право совершить покупку (иногда даже в два раза превышающие расходы на аналогичную собственность) при брежных домов с собственными доками.

В некоторых частях заболоченной Приатлантической низменности штата Южная Каролина доки стоят в два раза дороже домов, а в заливе Пьюджит-Саунд их цена возросла до $500 000. На северо-востоке премия за док достигла $1 млн на Лонг-Айленде или более на острове Нантакет. В Лорэл-Харбор, штат Нью-Йорк, участок земли площадью 2 акра с пляжем длиной 150 футов и доком длиной 75 футов недавно оценивался в $1,4 млн - даже если местные зональные предписания запрещают строительство дома на этой территории. А в городке Ков-Нек штата Нью-Йорк покупатель заплатил недавно $3,4 млн за дом на побережье и затем сразу же его снес. Самым ценным, по словам агента по продаже, оказался док.

Во многих частях США почти невозможно построить новый док из-за постановлений по охране окружающей среды, местных предписаний или - в некоторых случаях - прямых запретов на ведение нового строительства. Столкнувшись с федеральными законами по защите окружающей среды, популярная рок-звезда Билли Джоэл недавно прекратил свою пятилетнюю борьбу за строительство нового дока в городке Сентер-Айленд на территории Лонг-Айленда, в котором новые доки не строились с 1970-х гг.

«Я не буду приобретать недвижимость там, где нельзя иметь док», - говорит 55-летний Чарльз Манкер, у которого четыре катера стоят в доке его летнего дома площадью 4500 кв. футов в городке Чэтхэм в штате Массачусетс, а также имеется здание с доком в городке Спринг-Айленд в штате Южная Каролина. В сфере строительства коттеджей появились агенты-посредники, оказывающие услуги домовладельцам по проталкиванию официального оформления проектов строительства новых доков сквозь густую чащу различных постановлений. Патриция Альтшуль, нанявшая такого агента, когда она захотела реставрировать заброшенный док на принадлежавшей ей земле, была довольна, получив разрешение на строительство под предлогом "проведения новых переговоров об ограничении стратегических вооружений (ОСВ)". Процедура длилась два года, но она в конечном счете получила разрешение на перестройку дока.

Ценовые надбавки за доки растут по мере роста числа собственников судов. По данным Национальной ассоциации производителей морских судов, в 2005 г. в США было зарегистрировано 13 млн судов для развлечений и отдыха, на 10% больше по сравнению с прошлым десятилетием. По мере роста количества судов растут и неудобства, связанные со строительством доков, вызывающие среди жителей междоусобицу и мелкие интриги между вновь прибывшими и старожилами.

"Все сводится к одному и тому же, - сетовал Джон Уэлдон, член городского совета в городке Нептун-Бич в штате Флорида (недавно в этом совете были приняты новые предписания относительно строительства доков). - Все больше и больше денег приходит во Флориду, и это создает все больше и больше трений".

Хотя законы, регулирующие конструкцию и материалы, способствовали в последние годы некоторому росту цен, фактическая стоимость постройки глубоководного дока в большинстве мест США редко превышает $75 000, а меньшие доки могут стоить значительно дешевле. Но в ряде мест наличие изрезанного берега и различных ограничений может поднять цену до шестизначных цифр, а расходы на эксплуатацию могут составить несколько тысяч долларов в год. И даже это бледнеет перед тем, насколько наличие дока увеличивает стоимость недвижимости. «Я лично думаю, что цены завышены, - говорит Стив Блайвен, консультант по планированию портов в городке Южный Дартмут в штате Массачусетс. – Но это рыночная экономика».

На глубокую воду

Для расчета премий на доки не существует официальных стандартов. Однако специалисты по недвижимости утверждают, что способны определить разумную величину премии в различных местах путем анализа прошлых продаж Средняя цена дома с доком в районе Кэйп-Код г. Остервиля в прошлом году составляла $5,8 млн по сравнению с $2,45 млн за примерно аналогичный дом на побережье без дока. Несмотря на то что недвижимость с доками чаще всего больше и лучше расположена, хороший док, по словам Когтона, обычно увеличивает цену на $1 млн.

В городке Чэтхэм в штате Массачусетс два 5-комнатных особняка в колониальном стиле с одинаковыми по площади участками и домами были проданы один за другим в течение четырех месяцев. Оба были расположены на побережье, но только у одного из них был док Разница в цене составила $1,3 млн, или премию в 33%.

В течение большей части XX в. для постройки дока требовалось разрешение лишь местной администрации. Новые предписания по сохранению окружающей среды, принятые в 1970-х и 1980-х гг., способствовали созданию новой прослойки бюрократов, однако в редких случаях полностью блокировали строительство доков, за исключением ряда особых мест. И только с недавних пор запрещения, моратории и другие строгие ограничения на строительство доков получили такое широкое распространение, что переплаты за них стали столь высокими.

В некоторых местах длинные листы ожидания на места на общественных причалах и на эллинги в частных яхт-клубах означают, что частные доки являются единственной возможностью для многих владельцев морских судов получить место швартовки. По словам жителя городка Даксбери в штате Массачусетс Билла Раиса, который недавно заплатил $1,7 млн за прибрежную недвижимость площадью 0,78 акра и дом с пятью спальнями, бассейном и доком для своей 15-футовой моторной лодки, ему пришлось ожидать годы для получения места у причала в городке. Без частного дока, жаловался он, "у нас не было бы доступа к воде". Но для многих владельцев морских судов частный док - это скорее удобство, чем необходимость.

В тех местах, где доки распространены или их легко построить, они стоят значительно меньше: например, на большей части территории средне-западных штатов США, где для доков на берегу озер, как правило, не требуется специального разрешения, они повышают стоимость собственности лишь на $15 000-20 000, что примерно равняется стоимости самого сооружения.

Наибольшую добавочную стоимость дают доки, обеспечивающие доступ к глубокой воде даже при отливах. Глубоководные доки - обычно те, глубина воды в которых не менее 6 футов при отливах и которые приспособлены для больших парусных судов, - часто стоят в два или три раза дороже тех, что используются на малых глубинах.

Однако есть исключения. В Нантакете, где лишь некоторые владения имеют частные доки и строительство новых было запрещено с апреля 2005 г., одно здание было продано почти за $ 18 млн в том же году. Из них, по словам местных агентов по недвижимости, на долю дока пришлось от $ 4 млн. до $ 7 млн. Хотя во время прилива док стоит на глубине 4-5 футов, достаточной лишь для 20-футовой лодки.

Компания по строительству доков Waterfront Construction (Сиэтл), взимает плату в размере $90 в час за оказание помощи владельцам собственности в получении в среднем семи требуемых разрешений от государственного департамента по экологии. Цена получения разрешения на строительство дока возросла за последнее десятилетие более чем в три раза.

В 2002 г., когда Билли Джоэл заплатил $22 млн за прибрежное поместье площадью 14 акров в городке Сентер-Айленд, расположенном в Национальном заповеднике живой природы Ойстер-Бэй, он предполагал, что ему разрешат перестроить док, находившийся на территории владения. Однако агентство по охране живой природы и рыбных ресурсов США, которое контролирует строительство доков в этом заповеднике, отказало в выдаче разрешения на основании истечения срока прежнего разрешения на док на территории купленной собственности. Джоэл, у которого была местная поддержка его проекта, в конечном счете отказался от своей затеи, и в настоящее время его собственность продается. "Если бы мне разрешили построить док, то из-за того, что я известный человек, это было бы равносильно открытию банки с пауками, так как многие люди подали заявление на "Получение разрешения и получили отказ", - комментирует Джоэл. По заявлению представителя заповедника по связям с общественностью, предписания агентства направлены на защиту живой природы и применяются постоянно.

Проблема морской коровы

Большинство текущих ограничений на строительство доков были вызваны экологическими проблемами и беспокойством в связи с тем, что наиболее популярные для лодочного спорта и отдыха места находятся на экологически уязвимых территориях. Например, бухта Бискейн-Бей во Флориде является важной средой обитания для морских коров, а в заливе Пыоджит-Саунд обитает исчезающий лосось чинук. И если один док не сможет нанести большой ущерб экологической среде, то масса доков может. "Нет ничего хуже, чем видеть острова, где через каждые 20 футов торчит док", - сказала Патриция Альтшуль из городка Сентер-Айленд.

Конечно, у самой Патриции док уже есть. И с ее домом, рыночная стоимость которого составляет $15,8 млн, она готова продать док, получив за него премию по крайней мере $1 млн. Другие люди также стремятся использовать ситуацию. Два года назад Джон Фостер, 55-летний адвокат и застройщик, заплатил $850 000 за участок земли площадью 12,9 акра в городке Эдисто-Айленд в штате Южная Каролина. Он получил также право на строительство дока. Фостер сообщил, что израсходовал $100 000 на строительство дока длиной 300 футов, хотя даже не имеет катера. Но упустить шанс было бы, по его мнению, равносильно тому, чтобы выбросить деньги на ветер.

Кроме того, ему нравиться иметь док. Время от времени он проезжает 100 миль от своего дома в Колумбии (штат Южная Каролина, США) лишь для того, чтобы посетить свой док. «Я сижу на краю своего дока, - рассказывает Форсер, - и с наслаждением выпиваю рюмку-другую.

Бек Кассельман